|
16.06.2008
AYTAÇ ACARDAĞ
 Bu
Yazıya Yorum Ekle 
Sayfayı yazdır...
EMSAL KİRA BEDELİ
Günlük hayatta ev ve işyeri gibi
yatırımlarımızı gelir getirmesi amacıyla kiraya vermekteyiz. Kiraya
verirken dikkat edeceğimiz bir takım uygulamalar vardır. Kiralama
işlemleri sonrasında kiraya veren açısından Gayrı Menkul Sermaye
İradı gibi vergi yükümlülüğü doğarken, kiralayan açısından ise kira
bedelinin kiralanan Gayrı Menkulun emsal kira bedeli gündeme
gelmektedir.
Emsal Kira Bedeli Nedir ?
Emsal kira bedeli Gelir Vergisi
Kanunu 73. maddesinde tanımlanmıştır. Gelir vergisi kanununa göre,
Gayrı menkullerin, bedelsiz yada düşük bedelle kiraya verilmesi
durumunda gerçeğe yakın değerini tespit etmek için uygulanan
yöntemdir. Yani emsal kira bedeli, mal ve hakların kiraya esas
değerini tespit etmek için kullanılan yöntemdir.
Emsal Kira Bedeli Uygulaması
Emsal kira bedeli
uygulaması ana hatları ile G.V.K 73. Maddesinde tanımlanmış olup söz
konusu madde bize aynen şunları söylemektedir. “Kiraya verilen mal
ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz.
Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların
emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve
arazide emsal kira bedeli, yetkili özel merciilerce veya
mahkemelerce takdir ve tespit edilmiş kirası, bu şekilde takdir ve
tespit edilmiş kira mevcut değilse, Vergi Usul Kanunu'na göre
belirlenen
vergi değerinin
% 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve
hakların
maliyet bedelinin,
bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi
hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur.”
Örneğin; Bay Ahmet
mülkiyeti eşine ait olan işyerinde tuhafiye ticareti ile uğraşmak
için vergi dairesine işe başlama bildirimini bırakmıştır. İşyeri
mülkiyetinin kendisine ait olması durumunda yapacağı bir işlem
olmayacaktır. Ama Ahmet beyin işyeri mülkiyeti eşine aittir.
İşyerinin belediyede kayıtlı emlak vergisine esas değeri yüz elli
bin YTL’ dir. Bu durumda Ahmet Beyin beyan edeceği kira bedeli;
150.000,00.- * %5 =
7.500,00.-YTL (yıllık kira bedeli)
7.500,00.- / 12 =
625,00.- YTL ( Aylık kira bedeli)
Şeklinde olacaktır.
Bu kira bedeli her sene yeniden değerleme oranında arttırılıp
yeniden hesaplanacak ona göre yeni bulanacak kira bedeli üzerinden
beyan edilecektir. Bu kira ödemelerinden %20 oranında stopaj yapılıp
beyan edilecektir.
Fakat bazı durumlarda
emsal kira bedeli uygulanmaz bu konu da yine Gelir Vergisi Kanunu
73. maddesinde geçmiş olup, emsal kira uygulanmayacak olan Gayrı
Menkuller şunlardır :
1- Boş kalan
gayrimenkullerin
muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının
ikametine bırakılması;
2- Binaların mal sahiplerinin usul, füru
ve kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve
kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş
ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli
hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece birisi için emsal
kira bedeli hesaplanmaz);
3- Mal sahibi ile birlikte akrabalarının da aynı
evde veya dairede ikamet etmesi;
4- Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli
idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve
kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.
Vergi idaresi, kiraya
verilen mal ve hakların gerek bedelsiz gerekse düşük bedelle kiraya
verilmesi durumunda emsal kira bedeline göre hesaplanacak tutarın
bir gayrimenkul sermaye iradının gayrisafi tutarı olarak dikkate
alınacağı görüşündedir. Bu haliyle emsal kira bedeli kira tutarını
kanuni karineye dayandırmaktan başka bir şey değildir.
Emsal kira bedeli
uygulaması ile vergilendirme açısından mal ve hakların kira
bedelinin belirli bir değerden (vergi değeri) bedelden düşük olması
söz konusu olamayacaktır. Böylelikle emsal kira bedeliyle
gayrimenkul sermaye iradının hâsılat yönü kontrol altında alınmak
istenmiştir.
Ancak diğer yandan
tevsik edilmesi halinde her türlü beyanın doğruluğu aksi ispat
edilmesi hariç olmak üzere kabul edilmektedir. Vergilendirmede
yapılan işlemlerin gerçek mahiyeti esas olduğuna göre, mükellefler
tarafından ispatlandığı sürece emsal kira bedelinin uygulanması
fiilen olanaklı görünmemektedir.
Aytaç ACARDAĞ-SMMM STAJYERİ |
